18 janvier 2019 – Si les prix de l'immobilier restent proches de leur plus bas niveau, ils ne sont plus suffisants pour compenser la hausse des prix de l'immobilier. En conséquence, les banques assouplissent leurs critères pour faciliter les achats à domicile. Dans le même temps, certains fichiers sont confrontés à des pièges inattendus. Analyse et conseils pour bien prêter en janvier 2019.

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2019 commence bien pour les emprunteurs. Au 18 janvier 2019, par exemple, le taux moyen sur vingt ans était de 1,60% brut (hors coûts d'assurance et de garantie) selon les chiffres des différents courtiers. Un niveau qui est resté pratiquement inchangé depuis le printemps 2018. En particulier, le niveau actuel du crédit hypothécaire n’est que légèrement supérieur à celui de novembre 2016, date du niveau record. À cette époque, le taux d’intérêt brut était tombé à 1,55% en vingt ans.

Prêts à faible coût. Pourquoi le crédit est-il si bon marché en ce moment? Les indices financiers sont aussi bas que stables. Et la Banque centrale européenne laisse le plat principal à zéro. En conséquence, les banques ont les moyens d’offrir des prêts au logement bon marché. "Pour eux, c'est le seul moyen de gagner de nouveaux clients", déclare Maël Bernier, responsable de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

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Prix ​​de l'immobilier à partir du 18 janvier 2019. Les taux de ce tableau du courtier Empruntis sont bruts: ils ne comprennent pas l’assurance (0,30% du montant du prêt), le coût des garanties (1 à 1,5% du montant du prêt en moyenne) et les coûts de fichiers (entre 500 et 1500 € en général). L'intérêt dépend des caractéristiques de l'hypothèque (échéance notamment), du type de projet et du profil de l'emprunteur.

Crédit personnalisé. Pour attirer les emprunteurs, les banques développent une politique commerciale avancée. "Ils offrent des tarifs de plus en plus complexes, calculés sur la base du revenu, du projet, du montant du prêt et de la durée", explique Cécile Roquelaure, responsable des études et de la communication chez Empruntis. "Leur objectif est d'attirer des clients haut de gamme et des jeunes dont les revenus vont augmenter."

Réductions sur les tarifs. Dans la même logique, les banques utilisent les coupes de cheveux assez facilement. Si le taux brut moyen sur vingt ans est actuellement de 1,6%, il commence à 1,25%. Pendant plus de quinze ans, le taux brut moyen a été de 1,35%, mais les meilleurs profils ont diminué de 1,05%. Taux principalement pour ceux qui ont un bon revenu, épargne, contribution personnelle. Il convient toutefois de noter que les conditions de crédit pour les fichiers standard restent excellentes.

Obtenir des dettes pour devenir riche. Le crédit est tellement bon marché que les particuliers empruntent à des taux plus bas que l’inflation. Cela représente 1,8% sur une base annuelle. Alors que le taux brut moyen pour toutes les périodes était de 1,43% en décembre 2018, selon les derniers chiffres publiés par le Crédit Logement / CSA Credit Rating Center. En bref: la plupart des emprunteurs gagnent de l’argent!

Crédit immobilier: le mur d'usure
Conséquence inattendue du bas prix du crédit: le taux d'intérêt (à peu près le niveau légal qui ne peut pas être dépassé) diminue car il est calculé en fonction des taux des emprunts fournis par les banques. Pour les prêts de plus de vingt ans ou plus, il s'agit par exemple de 3,01%. Pour certains emprunteurs (personnes âgées, risques pour la santé, etc.), le pourcentage annuel de leur emprunt (y compris le taux, l'assurance, les frais et garanties, etc.) peut dépasser ce degré d'usure, qui est interdit et conduit donc à: le refus d'un prêt.
Limitez les dégâts. Ce problème peut durer. "Etant donné que le taux d'épuisement est actuellement très faible, certains emprunteurs ne sont plus valables. Par conséquent, la vitesse à laquelle ils auraient dû être donnés n'est pas prise en compte dans le calcul de l'usure en se basant uniquement sur les enregistrements acceptés, pour lesquels ils obtiennent des taux bas" conseil Jerome Robin, président du courtier Youfinancer. "C'est pourquoi le taux d'usure prend plus longtemps à récupérer. Les banques savent et essaient de limiter les dégâts" ce qui a un impact sur la rentabilité des prêts qu'elles accordent ", explique Jérôme Robin.

Tarifs aux prix. Problème: les taux bas ne compensent plus la hausse des prix. Dans l'ancien, le mètre carré augmente de 2,9% sur une base annuelle, selon les derniers notaires de l'indice INSEE. Dans le même temps, les revenus stagnent. Ainsi, "en deux ans à peine, près de la moitié des vingt grandes villes françaises perdent au moins une pièce, soit entre 9 et 14 m²", note Maël Bernier. Cependant, le nombre de transactions enregistrées l'année dernière pourrait bien être le record absolu de 2017, année au cours de laquelle 968 000 ménages ont changé de propriétaire. Un paradoxe lié à la politique commerciale agressive des banques.

Canapés plus flexibles. Afin de permettre aux particuliers de réaliser leurs projets, les institutions financières proposent des prêts de plus en plus longs. En décembre 2018, 38,1% des prêts seront accordés sur des périodes de plus de 25 ans, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Une solution qui permet d’emprunter davantage pour le même paiement mensuel ou de réduire la durée à un montant emprunté équivalent.

Crédits à long terme. Ces prêts à long terme s'adressent principalement aux jeunes qui achètent pour la première fois (initiation au jargon immobilier). "Au quatrième trimestre de 2018, 48,9% des emprunteurs âgés de moins de 35 ans avaient bénéficié de 25 ans et plus, contre 36,5% pour la même période en 2017", a déclaré l'Observatoire du crédit au logement / CSA. Cependant, formule qui a séduit les emprunteurs âgés, 41,5% des 35/45 ans ont choisi plus de 25 ans selon la même source.

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Le délai de remboursement des prêts immobiliers au quatrième trimestre de 2018 (Source: Observatoire du crédit logement / financement du CSA). Les prêts à long terme, qui renforcent la résilience des emprunteurs dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier, sont moins chers en raison des faibles taux d'intérêt. Cependant, ces formules génèrent plus d'intérêt. Pour bien choisir, vous pouvez utiliser nos calculateurs de crédit.

Emprunter sans argent. Dans la même logique de soutien au marché immobilier, les banques acceptent plus facilement des prêts sans contribution. "Ils représentent 15% de nos stocks en 2018, contre 7% en 2014", explique Cécile Roquelaure. "Les banques devront générer un nombre maximum de fichiers d'ici 2019, un mouvement lié à la baisse du pouvoir d'achat et aux tensions sur le marché immobilier, pour lesquelles les emprunteurs trouvent leur compte." Elles préfèrent conserver leur épargne pour d'autres projets ou pour la sécurité ". Il faut ajouter que les paiements de remboursement standard ne sont pas beaucoup plus élevés pour ces crédits non contributifs que pour les autres.

Des solutions pour un bon crédit. Comment les emprunteurs peuvent-ils tirer le meilleur parti de la situation économique actuelle? En fait, les recettes n'ont pas changé. Vous devez commencer à apprendre tous les aspects du crédit. Nous devons également rassurer la banque: une situation professionnelle stable (accueil CDI), des comptes en nickel (aucun découvert, aucun incident de paiement, aucune notification aux tiers détenteurs) et le respect des critères bancaires conventionnels (capacité d'endettement de 33%, coûts raisonnables de la vie et du sursaut, etc.). ).

Prêt à négocier. L’autre ingrédient d’un bon crédit est la concurrence des banques. Une mission qui peut être confiée à un courtier. "Il contribuera à développer l'entreprise, à mettre en évidence ses points forts et à le présenter à ses partenaires bancaires", a déclaré Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. "L’emprunteur peut alors choisir la meilleure option en termes de taux d’assurance et de flexibilité opérationnelle. Par exemple, si vous touchez le taux d’intérêt, le courtier peut négocier pour que le dossier soit traité.

Crédit: les délais sont de plus en plus longs. Autre information inattendue, qui cette fois ne correspond pas aux taux: "il y a de moins en moins de personnel dans les banques et cela affecte le traitement des affaires", prévient le courtier PresseTaux. Pour Carine Pradelles, qui travaille sous ce drapeau à Montpellier, les retards ont été prolongés d'environ un mois. Conseil: il est préférable d’anticiper et d’anticiper des délais de prêt plus longs dans le contrat de vente.

Une augmentation des tarifs en 2019? C'est la grande question. L'année dernière, la plupart des observateurs s'attendaient à une reprise progressive à partir d'août 2019. La BCE avait en effet annoncé qu'elle augmenterait son taux directeur à cette date. Mais le ralentissement actuel de la croissance et une inflation plus faible que prévu pourraient changer la donne. "La hausse des taux directeurs de la BCE pourrait être différée ou différée, ce qui affaiblirait la pression à la hausse sur les taux", a déclaré Alban Lacondemine, fondateur du directeur des prêts du courtier. Pour d'autres, comme l'économiste Marc Touati, la BCE n'augmentera pas trop son principal taux directeur: une telle mesure alourdirait le fardeau de la dette pour la plupart des pays du vieux continent. En tout état de cause, les taux resteront probablement très bas au premier semestre 2019.