Rénover des maisons en mauvais état dans les centres-villes tout en bénéficiant d'un avantage fiscal, c'est ce que proposent les investisseurs "Denormandie". Mais le choix de la ville est crucial.

Par Nathalie Coulaud Publiée aujourd'hui à 06h00

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A Limoges (ici le quartier du château, la place de la Motte), Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant. A Limoges (ici le quartier du château, la place de la Motte), Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant. Nicolas Thibaut / Photononstop

Dans de nombreuses villes de taille moyenne, les gens quittent le centre pour vivre dans des maisons unifamiliales à la périphérie de la ville. Les entreprises sont en déclin et le logement, souvent abandonné, se dégrade. Pour faire face à cette situation, le gouvernement a lancé en mars 2018 le programme "Action Coeur de Ville", qui propose à 222 nouvelles villes de nouvelles façons de se revitaliser. Le programme Denormandie fait partie de ce programme dans le but d’aider à la rénovation des centres de relocalisation du centre-ville.

En achetant une maison à rénover dans l’une des villes du programme "Action City Heart", l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix d’achat pour les maisons neuves dans le cadre du programme Pinel. Le crédit d'impôt est de 12% si vous louez 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour un bail de 12 ans.

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Afin de bénéficier de l'avantage fiscal, des conditions sont requises. Le travail à effectuer doit être important et représenter 25% du montant de la transaction immobilière. Pour l’achat de logements jusqu’à 150 000 euros, par exemple, il rapportera 37 500 euros. La réduction d'impôt peut alors être comprise entre 22 500 et 39 375 euros. Autre condition: le montant de l'achat ne peut dépasser 5 500 euros par m2 dans la limite de 300 000 euros. La maison est louée non meublée et le loyer proposé est alors limité et les moyens des locataires. Un décret d'application dont la publication est imminente doit préciser le montant des loyers et des plafonds. Le texte doit également indiquer si les travaux sont soumis à des critères de performance énergétique.

Choisissez une ville dynamique

Mais en ce qui concerne tous les systèmes fiscaux, la rentabilité n'est pas toujours assurée. La demande de location doit être suffisante, car dès que l'exonération fiscale est terminée, il est nécessaire que le propriétaire soit présent sur place et ne vende pas à perte. Choisir la ville où vous investissez est donc essentiel. "Mieux vaut connaître la ville où vous avez acheté la maison et vouloir faire l'investissement, même sans avantage fiscal"Johan Coulombez, directeur associé du groupe Quintésens, spécialisé dans la gestion d'actifs.

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Pour le site BetterAgents, 147 villes sont considérées comme rentables, car un investissement de 100 000 euros permet d’attendre une rentabilité pouvant être supérieure à 3%. " Mais la rentabilité n'est pas le seul critère à prendre en compte, la dynamique de la ville, le nombre de logements vacants, le taux de chômage doivent être examinés. Si la population vieillit et diminue d'année en année, le risque à moyen terme est trop élevé malgré l'avantage fiscal "Pensez à Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Selon ces critères, Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant.

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Viennent ensuite Marmande, Saint-Michel-sur-Orge, Cognac, Angoulême, Toul. En revanche, Thiers ou Vichy sont découragés car les locataires éligibles à l’appareil sont peu nombreux lorsque le plafond de fonds de Pinel est de nouveau acquis. Béziers ou Tarbes, quant à eux, ont trop d'habitations vides.

Pas de zone précise

Est-ce que l'investisseur a le choix des maisons qu'il doit acheter? "Dans 43% des villes concernées, le pourcentage de logements éligibles est supérieur à 90%." Réagit sur le site SeLoger.fr qui a étudié les annonces de logements à vendre dans les villes concernées. que le système Denormandie n’ait pour le moment pas défini de zone spécifique dans les villes du programme Action Coeur de ville, de sorte que l’ensemble du territoire des 222 communes est éligible.

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Le site estime que Limoges est en tête avec 93,2% des biens éligibles, puis Mulhouse avec 93%, Tarbes avec 92%. Dieppe, Pau, Quimper ou Corbeil-Essonnes sont éligibles à 90%. L’investisseur n’a que l’embarras du choix, à condition qu’il accepte de rénover une maison. Il reste à voir si cet appareil restaurera les habitants et les perspectives des villes moyennes.

Nathalie Coulaud

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